2024年6月20日，李某某与王某某签订房屋买卖合同，约定王某某将房屋以60万元的价格出售给李某某，房屋交付时间定于2024年12月10日。合同签订后，李某某通过支付宝转账方式向王某某妻子张某某转账2万元作为购买房屋的定金。2024年12月9日，双方见面商量交房事宜。李某某以房屋漏水为由要求解除合同并返还定金2万元。王某某认为，双方签订合同前，李某某看过好几次房子，是在充分了解房屋漏水等实际情况后自愿签订的购房合同，主张不予退还定金。
法院审理认为，李某某与王某某签订《房屋买卖合同》，系自愿建立合同法律关系，出于双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，理应依约恪守。法律规定给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。李某某与王某某在《房屋买卖合同》中约定了定金2万元并完成了给付，定金条款生效。
本案争议的关键在于漏水是否会导致合同目的无法实现。根据相关法律规定，当房屋主体结构或者房屋质量问题影响买受人正常居住使用时，当事人才有权主张解除合同。涉案房屋漏水属于普通质量问题，并未严重影响房屋主体结构或正常使用，买受人有权要求出卖方及时维修或追究其他法律责任，而不能以轻微瑕疵问题拒绝履行合同，违反双方合同约定，故双方履行合同并无障碍，李某某的抗辩事由不能成立。李某某拒绝购买房屋单方面解约导致合同无法履行，按法律规定无权要求王某某返还定金。
定金是指合同当事人为了确保合同履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照主合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其他替代物。 二手房屋或多或少会存在一定的质量瑕疵，要区分质量瑕疵是轻微瑕疵还是重大瑕疵。如房屋漏水，可以通过维修的方式进行补救，不影响房屋正常居住使用，一般不能据此解除合同或撤销合同。本案例从交易的实际情况出发，认定房屋买卖合同不因轻微瑕疵致使合同目的无法实现。该案是法律对契约精神的肯定性评价，对规范二手房地产交易行为具有警示作用。 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
