案情简介
2013年5月，王某与某房地产公司、某银行分别签订了《商品房买卖合同》和《借款合同》，为购买房屋办理了按揭贷款。王某在支付了房屋首付款并按月向某银行偿还贷款长达8年后，仍然未能收到某房地产公司交付的房屋，于是无奈之下于2022年将某房地产公司和某银行诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》和《借款合同》，由某房地产公司向王某退还其已支付给某银行的借款本息，并由某房地产公司直接向某银行偿还后续应支付的借款。原一、二审法院判决解除了《商品房买卖合同》，并由某房地产公司一揽子向王某返还王某已支付的购房款及后续应支付某银行的借款本息，但认为《借款合同》属另一法律关系，故并未一并处理。由于《借款合同》未解除，该案相关问题未一次性处理完，王某在未得到房产且购房合同已解除的情况下，仍然需要向银行偿还贷款，不得已之下，王某再次就《借款合同》所涉纠纷将某房地产公司和某银行诉至法院，要求解除《借款合同》，并由某房地产公司向某银行返还后续应支付的借款本息；某银行同时提起反诉，要求《借款合同》提前到期，并由王某向某银行返还后续应支付的借款本息。一审法院判令解除《借款合同》，并由王某向某银行偿还后续应支付的借款本息。因该案所涉关联案件已作出了生效判决且已执行完毕，从而导致后续诉讼不断且生效判决之间相互“打架”。案件经一审、原二审法院发回重审、一审重新审理后，最终于2024年8月上诉至二审法院。
法院审理
二审法院经审理认为，本案的症结在于《商品房买卖合同》和《借款合同》是在商品房按揭贷款商业模式下所订立的，故应当一并考量一并处理，如果仅就其中一份合同单独进行处理，连环扣无法解开，纠纷得不到彻底解决。本案处理结果与前案已生效判决结果具有内在逻辑上的承继性关系，不应简单割裂，故应在遵从前案生效判决既判力，并综合考虑案件执行情况的前提下，力求最大化实现纠纷的一次性解决。本案中，案涉债务的最终承担者应为收取了款项但又未交付房产的某房地产公司，而并非未取得房产且并无过错的购房者。在《借款合同》依法被解除后，如仍然由购房者承担案涉债务，则明显不合理加重了购房者的负担，亦有违公平原则，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定的精神相背离，故案件的处理结果应当彰显“无过错免责、违约方担责”的价值导向。通过二审法院释法明理，在王某向法院书面承诺不再就前案向某房地产公司主张后续剩余未归还贷款本息并合理妥善解决了本案与另案之间的关系后，二审法院最终判决解除了《借款合同》，由某房地产公司直接向某银行偿还后期剩余贷款本息。
法官说法
商品房买卖纠纷案件往往涉及购房者、房地产公司、银行三方当事人。购房者与房地产公司签订《商品房买卖合同》，同时又与银行签订《借款合同》，尽管两份合同分别独立且属不同的法律关系，但两份合同同时构成了完整的商品房买卖交易体系，且只有在《商品房买卖合同》正常履行的情况下，《借款合同》才具备实际意义。但实践中，往往会出现因房地产公司违约而导致《商品房买卖合同》解除的情况，该种情形下，《借款合同》目的无法实现，如若继续履行则对购房人而言亦显失公平。为一揽子解决争议，平衡各方主体利益，在《商品房买卖合同》解除后，《借款合同》也应一并解除。同时，对合同解除后的责任承担问题，需回归民法典公平原则与过错归责原则，由违约的房地产公司承担全部责任，如此既杜绝了“购房者钱房两空仍背负房贷”的不公情形，亦可避免将银行的金融债权风险从房地产开发商转嫁至消费者，从而关照了购房者生存权益与金融秩序稳定的双重需求，实现了实质公平与诉讼经济的有机统一。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。